신탁원부 - original book of trust

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'신탁 전세사기'에 1200명 피눈물 등기부만 믿다가 눈뜨고 당했다.

매일경제 25년 5월 13일(화) 서진우 기자

  key words: 신탁등기, 신탁원부, 신탁사 동의

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신탁원부 뜻(origianl book of trust, 信託原簿)
사전적 정의 - 신탁 등기를 신청할 때 신청서에 붙이는 서류. 위탁자, 수탁자, 수익자와 신탁 관리인의 이름, 주소, 신탁의 목적, 신탁 재산의 관리 방법 따위를 기록한다.

정의
신탁원부(信託原簿)는 부동산 신탁에 관한 권리 관계를 공시하기 위한 공적 장부입니다.
부동산 신탁이 설정되면 법무사나 변호사의 신청에 의해 등기소에서 해당 부동산의 등기부에 신탁 등기를 하게 되며, 이때 신탁원부가 작성됩니다. 신탁원부에는 다음과 같은 정보가 기재됩니다:
  1) 신탁 목적
  2) 신탁 기간
  3) 위탁자(신탁을 설정하는 자)의 정보
  4) 수탁자(신탁재산을 관리·처분하는 자)의 정보
  5) 수익자(신탁의 이익을 받는 자)의 정보
  6) 신탁 재산의 관리, 처분, 운용, 귀속에 관한 사항
  7) 기타 신탁 계약에 관한 중요 사항
신탁원부는 부동산 신탁의 투명성을 확보하고 이해관계자들의 권리를 보호하는 중요한 역할을 합니다. 등기부와 함께 부동산 거래의 안전성을 높이는 제도적 장치입니다.

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부동산 전세 및 월세 등 계약시 신탁원부 확인하는 방법

1. 부동산 등기부등본 [갑구]

2. 신탁원부 발급, 전세 계약 체결에 수탁자(신탁사) 동의가 필요한지 확인

1) 대한민국법원 인터넷 등기소 접속	대한민국법원 인터넷등기소(iros.go.kr)
2) 회원가입 & 로그인	인증서 로그인
3) 등기 열람/발급 메뉴 선택	상단 [열람∙발급] 메뉴 클릭
4) 부동산 정보 입력	소재지, 등기번호 또는 신탁원부 번호 등 입력
5) 신탁원부 체크	용도 및 추가사항 선택 => 영구보존문서목록 반드시 체크해야 신탁원부 발급이 진행됩니다. (열람시에만 영구보존문서목록 포함이 가능하며, 발급시에는 등기소로 가야 함)
6) 결제 및 발급	전자결재(신용카드, 계좌이체 등)로 납부 후, 열람 또는 출력 가능(PDF로 저장 가능)

 

참고사항:

• 공인인증서가 없을 경우 온라인 발급이 어려우므로 가까운 등기소를 직접 방문하여 발급받을 수 있습니다.
• 특정 부동산의 신탁 여부는 일반 등기부등본에서도 확인할 수 있으나, 상세한 신탁 내용은 신탁원부를 통해 확인해야 합니다.
• 정확한 발급 절차와 수수료는 인터넷등기소 사이트의 안내에 따라 변경될 수 있으므로, 실제 발급 시 해당 사이트의 최신 안내를 확인하는 것이 좋습니다.

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신탁등기 부동산 전세계약시 사기 예방방법

신탁등기된 부동산에서 전세계약을 할 때는 특별한 주의가 필요합니다.
먼저 부동산이 신탁등기가 되어 있는지 확인하고, 신탁등기가 되어 있다면 다음 방법을 통해 사기를 예방할 수 있습니다:

1. 철저한 사전 조사

• 등기부등본 [갑구] 확인: 부동산의 등기부등본을 발급받아 신탁등기 여부를 반드시 확인합니다.
• 신탁원부 확인: 신탁원부를 발급받아 신탁의 목적, 내용, 당사자(위탁자, 수탁자, 수익자) 정보를 상세히 검토합니다.

2. 신탁 관련 중요 사항 확인

• 신탁 목적 확인: 담보신탁(채무 담보 목적)인지, 관리신탁(재산 관리 목적)인지 확인합니다.
• 처분 권한 확인: 수탁자의 처분 권한과 범위를 확인합니다.
• 임대차 계약 가능 여부: 신탁계약상 임대차 계약 체결 권한이 있는지 확인합니다.

3. 계약 당사자 확인

• 계약 체결 권한: 계약을 체결하는 사람이 실제 수탁자인지 확인합니다.
• 신분증 대조: 계약자의 신분증과 등기부상 정보를 대조합니다.
• 위임장 확인: 대리인이 계약할 경우 적법한 위임장과 수탁자의 인감증명서가 있는지 확인합니다.

4. 전문가 조력 받기

• 법무사나 변호사 자문: 계약 전 반드시 법률 전문가의 자문을 받습니다.
• 중개사무소 이용: 신뢰할 수 있는 공인중개사를 통해 계약을 진행합니다.

5. 계약서 작성 시 주의사항

• 특약 조항 추가: 신탁 종료나 신탁 부동산 처분 시 전세금 반환을 보장하는 특약을 추가합니다.
• 임대차계약서의 당사자: 임대인이 수탁자 명의로 되어있는지 확인합니다.
• 계약금 지급 전 확인: 모든 사항 확인 후 계약금을 지급합니다.

6. 보증보험 가입

• 전세보증금 반환보증보험: 가능하면 보증보험에 가입하여 추가 안전장치를 마련합니다.
• HUG 또는 SGI 상품: 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)의 전세금 반환보증 상품을 검토합니다.

7. 확정일자 및 주민등록 전입신고

• 확정일자 받기: 계약 후 즉시 확정일자를 받습니다.
• 전입신고: 입주 후 바로 전입신고를 완료하여 대항력을 갖습니다.

8. 위험 신호 주의하기

• 시세보다 저렴한 전세금: 이례적으로 저렴한 전세 조건은 의심해봐야 합니다.
• 서두르는 계약: 빠른 계약 체결을 종용하는 경우 주의합니다.
• 직접 만남 회피: 소유자나 수탁자를 직접 만나지 못하는 상황은 경계합니다.

신탁등기된 부동산은 일반 부동산보다 권리관계가 복잡할 수 있으므로, 반드시 전문가의 도움을 받아 계약을 진행하는 것이 안전합니다.